Звертайтесь за тел.:   (032)  231-95-35;    096 81-41-791   ЗАВАНТАЖИТИ ВІЗИТКУ



АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

лист.
2
2008
МЕТОДОЛОГЯ АНАЛІЗУ ЦІН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ
(23 votes)

1ПЕРЕДМОВА ВІД АВТОРІВ

 Хотілось би привернути увагу на той факт, що за 15 років становлення ринку нерухомості в Україні, науково обґрунтована професійна аналітика ринку нерухомості практично перебуває в зародковій стадії.
Існуюча ситуація зумовлена як об'єктивними, так і суб'єктивними причинами, в тому числі і відсутністю "площадки" для обговорення проблем і опрацювання досягнень розрізнених груп людей, які займаються аналітикою ринка нерухомості, в тому числі і в інтересах оціночної діяльності.
Ми сподіваємося, що поява подібного сайту на ринку нерухомості України зможе хотяби частково заповнити існуючий інформаційний вакум.
Аналіз ринку нерухомості як галузі народного господарства є самостійним видом діяльності, що має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку.
Причина відсутності певних значущих успіхів в багаторівневій аналітиці ринку, вершиною якої є створення прогнозних моделей тенденцій розвитку ринку хоча б на найближчу перспективу (рік-два), лежить не тільки в площині відсутності аналітичних центрів, укомплектованих штатом висококваліфікованих професіоналів в різних галузях (математики-програмісти, аналітики ринку, економісти, фахівці з економіки нерухомості і містобудування і ін.), але і у відсутності офіційних статистичних даних, збір яких ніким не налагоджений, ніким не централізований, ніде не публікується.
Завдання створення інформаційної системи ринку нерухомості – це завдання державного значення, оскільки індикатори ринку, як і інші індикатори фондового ринку, відображають стан економіки країни. Недарма глобальні світові кризи починалися з падіння цін на нерухомість практично у всіх країнах світу.
Ринок нерухомості, на відміну від фондового або товарного, дуже далекий від досконалого за багатьма показниками, що і визначає особливості його дослідження. Необхідно відзначити, що ринок нерухомості України характеризується безпрецедентною інформаційною закритістю, яка і визначає відсутність серйозної його аналітики.
Моніторинг цінового лістингу пропозицій нерухомості в кращому випадку може відображати флуктуації ринку, які часто формуються його гравцями. Предметом же дослідження ринку є визначення тенденцій його змін в середньостроковому і довгостроковому періодах.
Вивчаючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділялася до якості аналітичної роботи, – одна з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості.
Макроекономічна роль ринку нерухомості є суттєвою для всіх розвинених країн. Американці стежать за індексами ринку нерухомості не менш уважно, ніж за індексами NASDAQ або Dow Jones. Причиною подібної уваги є високий ступінь залучення обігу нерухомості у спільний ринок капіталу. Саме тому причиною світової кризи виявився обвал іпотечних цінних паперів американського фондового ринку.
При аналізі ринку ви виходили з фундаментального положення, сформульованого відомим спеціалістом технічного аналізу ринку А. Елдером.
Цінова крива фіксує на собі колективну свідомість ринку і зумовлює поведінку гравців на ринку. Для коректного прогнозування необхідно вибрати модель, апробовану на минулій поведінці часового ряду, і чітко дотримуватися цієї моделі, не зважаючи ні на які, нічим не підтверджені прогнози, а особливо прогнози гравців на ринку нерухомості.
Таким чином, виникає нагальна потреба у створенні методології аналізу ринку нерухомості, що спирається на досвід країн із багаторічними ринковими традиціями та пристосованої до специфіки сучасного стану вітчизняної економіки та вітчизняного ринку нерухомості.
Ринок нерухомості як складна система є підсистемою, елементом системи більш високого рівня – економіки регіону, країни, яка, в свою чергу, схильна до впливу світової економіки. Тобто, розвиток ринку нерухомості, як і економіки в цілому, повинен носити циклічний коливальний характер. Відомо, що економічні цикли відбуваються протягом 10-15 річного періоду часу і в своєму розвитку проходять фази росту і падіння.
Сьогоднішній ринок нерухомості перебуває у фазі спаду в стадії рецесії. Рецесія є однією зі стадій економічного циклу, наступаючою після буму, яка характеризується незначним зростанням або падінням цін протягом періоду, більшого за півроку. Передбачити завершення цієї стадії і перехід до фази відновлення досить складно, оскільки стан ринку нерухомості, в першу чергу, характеризується станом економіки країни в цілому.
Якщо розглядати нерухомість як інвестиційний інструмент, який за своєю суттю еквівалентний іншим активам власності, наприклад, акціям, то звідси випливає, що ринок нерухомості підданий тим самим ризикам і невизначеностям, що і ринок акцій. Відомо, що ознакою кризи на ринку нерухомості, як правило, є зниження ставок оренди (дохідність) та зменшення платоспроможного попиту, який визначається станом розвитку економіки та фінансовими інструментами країни (рівень кредитування).
Першою ознакою пожвавлення на ринку нерухомості є зростання дохідності (орендних ставок), що, своєю чергою, сприяє припливу інвестиційного капіталу в ці активи, в тому числі і за рахунок зростання платоспроможного попиту.
Якщо вважати, що дохідність інвестування в нерухомість на сьогоднішньому ринку в 2 рази вище за дохідність по валютних депозитах (біля 8%), то, враховуючи ризики, дохідність інвестицій у нерухомість вже сьогодні може досягати норми віддачі у 10-15%. А це є першою ознакою очікування переходу ринку нерухомості в нову фазу, яка починається зі стадії відновлення з поступовим плавним зростанням цін на нерухомість, за умов відсутності різкої зміни зовнішніх факторів – макроекономічних і фінансових показників країни.
Слід констатувати, що за дев’ять років ринок нерухомості України пройшов класичні фази повного циклу, а саме: «відновлення – зростання – падіння», повторюючи з деяким лагом у часі цикл розвитку економіки країни в цілому. На поточний момент можна стверджувати, що ринок нерухомості завершує повний цикл (2012 р.) і наближається до переходу в наступний цикл, який почнеться зі стадії відновлення у фазі зростання.
Майбутні темпи зростання цін важко передбачити, проте зрозуміло, що ці темпи будуть більш сповільненими, ніж у фазі зростання в докризовий період. Передбачити завершення стадії рецесії і перехід до фази відновлення досить складно, оскільки стан ринку нерухомості в першу чергу, як було сказано вище, характеризується станом економіки і, що дуже важливе, фінансових інструментів країни в цілому.
Очевидною загрозою переходу ринку в стадію відновлення є ситуація, що склалася у фінансовому секторі України. А саме, дефіцит платіжного балансу, боргові зобов’язання по зовнішнім і внутрішнім запозиченням, різке підвищення відсоткових ставок по кредитах, і, як наслідок, "звуження" іпотечного та інших видів кредитування.
Якщо ж спрогнозувати, що розвиток макроекономічних і фінансових показників буде відбуватися відповідно до запланованих у бюджеті України на 2012 рік, то, виходячи з аналізу загального стану ринку нерухомості, слід очікувати його переходу у фазу відновлення вже у 2012 році.
РІВНІ АНАЛІЗУ РИНКУ
4Формулювання цілей аналітики ринку нерухомості та шляхів їх вирішення використовуючи основні положення і понятійні терміни, притаманні ринку нерухомості, сформулюємо цілі і підходи до його аналітичних досліджень.
Саме об'єкт нерухомості зумовлює напрямок аналізу ринку або на користь корпоративних інтересів (девелопери), або оціночної діяльності, або маркетингових досліджень.
В оціночних процедурах опис об'єкта – це аналіз ціноутворюючих факторів об'єкта як ізольованого елемента, а аналіз ринку – це дослідження ціноутворюючих факторів у зовнішніх по відношенню до об'єкта системах, в яких об'єкт оцінки розглядається як елемент цієї системи.
Виходячи з цього положення, результатом аналізу ринку повинно бути виявлення ціноутворюючих факторів кластеру подібних об'єктів, а також встановлення впливу на них макро- і мікроекономічних показників країни, регіону, міста.
У відповідності з вище наведеним, загальний (універсальний) аналіз ринку нерухомості включає чотири етапи, які виконуються послідовно, від верху до низу, і відображають різні рівні діяльності аналітика:
Рівень№1
Cтворення і наповнення аналітичних баз даних:
- збір інформації;
- попередня її обробка;
Рівень№2
Моніторинг ринку:
- статистична обробка даних;
- аналіз і оцінка поточного стану показників;
- аналіз і оцінка динаміки показників;
Рівень№3
Дослідження ринку:
- дослідження просторово-параметричних закономірностей зміни показників;
- дослідження динамічних закономірностей зміни показників;
- сумісне дослідження динаміки різних показників, зокрема показників зовнішнього середовища (макроекономічних, суміжних ринків і так далі);
- дослідження показників, які не піддаються статистичному моніторингу;
Рівень№4
Прогнозування розвитку ринку:
- дослідження зовнішніх і внутрішніх чинників, що впливають на зміну показників;
- прогнозування тенденцій зміни показників.
Аналіз ринку нерухомості є самостійним видом діяльності, що має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку. Об'єктом аналізу є ринок нерухомості як складна саморегульована і керована соціально-економічна система.
Предмет аналізу – процеси, властивості і закономірності функціонування ринку. Основний принцип методології аналізу ринку нерухомості – системний підхід до дослідження складних соціально-економічних систем. Найбільш адекватним показником загально ринкових тенденцій є вторинний ринок, оскільки він характеризується конкурентною здатністю і великою кількістю незалежних продавців. Новобудови (чинник пропозиції), хоча і суттєво впливають на ринок нерухомості, проте не є характерними для виявлення загально ринкових тенденцій. Ціна на новобудови є скоріше функцією обсягів продажів, який, у свою чергу, визначається маркетинговою політикою забудовника.
Етапи дослідження закономірностей і прогнозування тенденцій розвитку ринку відрізняються різноманітністю деталізації і мірою узагальнення матеріалу. Тут використовуються всі доступні аналітикові методи дослідження, методики і інструменти, і ступінь творчого розвитку цих методів (креативність) залежить від знань і здібностей аналітика. Результати аналізу ринку забезпечують оцінювачеві достатню і необхідну інформацію відповідно до вимог міжнародних і національних стандартів оцінки. В оціночних процедурах опис об'єкту – це аналіз ціноутворюючих чинників об'єкта як ізольованого елементу.
Аналіз ринку – це дослідження ціноутворюючих чинників у зовнішніх по відношенню до об'єкту системах, в яких об'єкт оцінки розглядається як елемент цієї системи. Аналіз ринку дає можливість виявити ціноутворюючі чинники кластера подібних об'єктів, а також вплив на них макро- і мікроекономічних показників країни, регіону, міста. Найбільш трудомісткими етапами є створення автоматизованих інформаційних систем (АІС) баз даних з подальшим регулярним моніторингом ринку, тобто збір і статистична обробка інформації про ринок. Ці етапи повинні здійснюватися на основі стандартизованих форматів по стандартизованих методиках. Оскільки ринку нерухомості України притаманна певна інформаційна закритість, то без знання оцінювачем основ аналізу ринку нерухомості і його доступу до інформаційних систем баз даних, результати оцінки, особливо в умовах незбалансованого ринку, будуть характеризуватися високою мірою невизначеності.
МЕТОДОЛОГІЯ АНАЛІЗУ РИНКУ
5
Передмова до методології аналізу ринку нерухомості
Ринок нерухомості як об'єкт дослідження є складною соціально - економічною системою.
З основних положень теорії управління відомо, що, не зважаючи на високий рівень розвитку комп'ютерних технологій, роль особи (Аналітика) в дослідженні подібних систем може досягати 70% і більше.
Причина відсутності певних значущих успіхів в багаторівневій аналітиці ринку, вершиною якої є створення прогнозних моделей тенденцій розвитку ринку хоча б на найближчу перспективу (рік-два), лежить не тільки в площині відсутності аналітичних центрів, укомплектованих штатом висококваліфікованих професіоналів в різних галузях (математики-програмісти, аналітики ринку, економісти, фахівці з економіки нерухомості і містобудування і ін.), але і у відсутності офіційних статистичних даних, збір яких ніким не налагоджений, ніким не централізований, ніде не публікується.
Крім того, немає серйозних вітчизняних методичних і нормативних розробок щодо аналітики ринку нерухомості і його прогнозування. Слід відзначити спроби Українського Товариства Оцінювачів хоч якось заповнити існуючий вакуум в цьому напрямку [4, 5], а також перші публікації по моделюванню і прогнозуванню ринку нерухомості України в умовах фінансово-економічної кризи [6-8]. Крім того, під егідою ТзОВ «Увекон», м. Київ, був створений аналітичний центр, який об'єднав провідні оціночні фірми України [9, 10]. Існує сайт консалтингової фірми «Олімп-Консалтинг», м. Київ, на якому регулярно публікуються результати моніторингу ринку нерухомості по середніх питомих вартостях і орендних ставках в обласних центрах України.
Проте аналітичні дослідження ринку нерухомості, що дозволяють виявити тенденції його розвитку як в історичному, так і в теперішньому часі, не кажучи вже про прогнозні тенденції, відсутні взагалі. У той самий час однією із затребуваних задач аналітики ринку є прогнозування тенденцій його розвитку. При цьому не варто забувати, що створення прогнозних моделей – це складне і трудомістке завдання навіть для досвідчених аналітиків, для вирішення якого необхідний ретельний аналіз тимчасових фінансових рядів не тільки вартості, але і макроекономічних показників розвитку економіки країни в цілому. Окремою, суто самостійною математичною задачею є вирішення проблеми знаходження кореляційних залежностей між хаотичними динамічними часовими рядами, до яких відносяться ряди цінових рівнів і макроекономічних показників.
Наскільки нам відомо, першою і поки єдиною досить успішною спробою створення середньострокової прогнозної моделі тенденцій розвитку ринку нерухомості на 2009-2010 рр., є наша розробка, опублікована в [10]. Проте, або через відсутність площадки для плідних дискусій, або внаслідок складності вирішуваних задач, або недовіри до будь-яких прогнозів, які робляться учасниками ринку, ця публікація пройшла практично не поміченою ні аналітиками, ні оціночним співтовариством. Хоча, як показав подальший розвиток ринку нерухомості (2009-2011 рр.), наш прогноз практично точно відобразив тенденцію стадії інтенсивного падіння вартості (2-а половина 2008 р. – 2009 р.) і стадію рецесії (2-а половина 2009 р. – 2010 р.).
Однак, описані вище проблеми носять суб'єктивний характер. Окрім них є ще і об'єктивні причини. Ринок нерухомості, як і будь-який інший, є складною багатофакторною системою. Мабуть, внаслідок складності і багатофакторності об'єкту дослідження, до теперішнього часу відсутня методологія проведення аналітичних досліджень ринку. Відомо, що відсутність подібних досліджень унеможливлює управління ринком нерухомості, зокрема, і з боку держави.ж
В якості вихідних даних в усіх наявних дослідженнях ринків використовують в тому або іншому виді такий параметр, як приріст ціни. Подібний підхід, що історично склався, лежить в основі фінансової математики при вивченні часових рядів. З урахуванням початкової величини ціни, сума таких приростів за певний інтервал часу визначає кінцеву цінову точку в координатах «ціна-час». При цьому існує досить багато чинників, які впливають на формування цих приростів, що зумовлюють випадкову природу і незалежність цього основного параметра – "приріст ціни". При цьому не є дуже важливим, в якій мірі вони незалежні один від одного (поточне від минулого). Важливим є те, що сформовані на основі цього параметра цінові послідовні рівні, не є незалежними один від одного, і тому можуть аналізуватися як єдиний часовий фінансовий ряд. При цьому власне приріст ціни можна вважати випадковим і незалежним.
Отже, на першому етапі досліджень гіпотезу випадковості і незалежності приросту ціни на ринку приймаємо за чинну. Крім того, враховуємо той факт, що теорія ймовірності використовує математичну абстракцію – "випадковість", як спосіб, який для цілей подальших досліджень дозволяє ідентифікувати процеси і явища, що відбуваються, а також створити уявлення про структуру і причинно-наслідкові зв'язки, про які ми, в кращому випадку, маємо обмежені апробовані знання, а в гіршому – не знаємо нічого, окрім результатів регулярного моніторингу ринку (спостережень).
Таким чином, на початковому етапі досліджень ринку нерухомості можна використовувати апарат теорії ймовірності, сформований на базі математичної статистики. При цьому припускаємо, що процеси на ринку носять стохастичний характер, а прийнята нами гіпотеза з певною похибкою відображає реальні процеси, які відбуваються на ринку нерухомості.
Що стосується короткострокового або середньострокового прогнозування тенденцій розвитку ринку, то тут потрібно розуміти, що мова не може йти про прогнозування конкретного рівня ціни (координати кінцевої точки траєкторії) або значення макропоказника (яким цей рівень і є), оскільки це було б некоректним. Мова може йти про передбачення поведінки системи (відновлення – зростання – падіння - рецесія (сповільнене падіння)). Тобто, виділити можливі сценарії подальшої поведінки системи. Оскільки пріоритет одного сценарію розвитку ринку над іншим має певний суб'єктивізм, який повинен мати свої рамки (аналітик у даному випадку виступає як суб'єкт), то вибір сценарію повинен залишатися прерогативою суб'єкта прийняття рішення (учасник ринку).
На подібних аспектах заснована теорія нечітких множин [11, 12]. Нечіткість, передбачуваність, діапазонність мислення, відсутність "білого" і "чорного", масштабна інваріантність (фрактальність, самоподібність) є основними в процесах дослідження відкритих систем (до яких відноситься і ринок нерухомості) і управління ними. Крім того, слід зазначити, що в теорії нечітких множин термін "вірогідний" замінюється на термін "можливий". Впровадження апарату теорії нечітких множин в оціночні процедури позбавить вартісну оцінку від імовірнісних уявлень. Наприклад, "принцип найбільш ймовірного використання" – на "принцип можливого використання", визначення "найбільш вірогідна ринкова вартість" – на "можлива ринкова вартість". Тим самим, оціночні процедури, які сформувалися на представленнях ефективного збалансованого ринку, зможуть наблизитися до реалій ринку нерухомості.
Таким чином, підсумовуючи вище викладене, приймаємо наступний алгоритм проведення багаторівневого аналізу ринку нерухомості:
1. На основі даних моніторингу ринку, за певною процедурою будуються часові фінансові ряди (загальноміський ціновий рівень) питомої вартості (1 кв.м площі) і орендних ставок в досліджуваних секторах нерухомості.
2. Використовуючи дані отриманих часових рядів вартості і оренди, будується часовий ряд одного з найпереконливіших індикаторів ринку нерухомості – валового рентного мультиплікатора, який є узагальненим ціновим агрегатом ринку.
3. Досліджується динаміка зміни індексів фінансового цінового часового ряду як у фазах зростання, так і у фазах падіння ціни – абсолютного приросту цін, коефіцієнта зростання, темпів зростання і темпів приросту ціни.
4. Використовуючи отримані дані щодо темпів приросту вартості, орендних ставок і валового рентного мультиплікатора, на основі аналітичного вирівнювання визначається короткотерміновий прогнозний тренд зміни темпів приросту.
5. На завершальному етапі проводиться трактування отриманих результатів.
6. Для прогнозного середньострокового (рік) моделювання (предиктора) будується агрегований часовий ряд макроекономічних і макрофінансових показників, що впливають на ціноутворення на ринку нерухомості.
7. Моделюються прогнозні сценарії розвитку економіки на 2012 р. – оптимістичний, реальний і песимістичний варіанти.
8. Визначаються кореляційні залежності між часовими рядами вартості і часовими рядами макроекономічних показників, і на цій підставі визначаються тренди майбутнього розвитку ринку нерухомості відповідно до прогнозних сценаріїв розвитку економіки країни.
 МЕТОДИ АНАЛІЗУ РИНКУ

9

Визначення підходів та методів аналізу ринку нерухомості
Як було зазначено раніше, ринок нерухомості представляє собою складну, багатофакторну і різнорідну систему.
Кожен об’єкт на ринку нерухомості індивідуальний, як за своїми технічними характеристиками, так і за місцем розташування. Крім того, ринок нерухомості є сегментованим і персоніфікованим.
Не дивлячись на всю складність ринку нерухомості та різнорідність учасників ринку (оцінювачі, ріелтори, девелопери, будівельники, страхові і інвестиційні компанії, банки, державні структури і просто покупці та продавці) всі вони зацікавлені в розумінні поточного стану ринку, а також у відслідковуванні тенденцій його розвитку.
Звідси стає очевидним, що для проведення аналізу ринку необхідно сформувати систему простих і доступних його індикаторів, які дозволяють оперативно відслідковувати як поточну ситуацію, так і її зміну на ринку нерухомості. Зрозуміло, що моделювання стану ринку через систему індикаторів не може врахувати всі деталі. І тому для прийняття конкретних управлінських рішень, особливо при реалізації крупних інвестиційних проектів, виникає необхідність проведення більш глибоких досліджень відповідно до мети проекту, що реалізується.
Однак, у більшості випадків аналіз індикаторів ринку виявляється достатнім для оперативного регулярного моніторингу ринку. Фондові ринки всього світу використовують різноманітні індекси, так як Dow Jones, NASDAQ, Nikkey, РТС (російська фондова біржа), ПТФС (українська фондова біржа) та інші, які дають можливість учасникам ринків приймати обґрунтовані рішення.
На ринку нерухомості для цих цілей найчастіше використовується такий показник як середня ціна продажу (пропозиції) і більшість аналітичних публікацій стосуються аналізу приросту або падіння середньої ціни за певний період часу, наприклад, за місяць. Подібний підхід може привести до хибних висновків щодо стану ринку в тому чи іншому сегменті нерухомості, і, як наслідок, стати причиною неузгодженості даних про ситуацію на ринку нерухомості.
Оскільки ринок нерухомості є інерційною системою, то йому не притаманні різкі коливання цін зі змінною тенденцією від місяця до місяця. Термін інерційності – два-три місяці. І тому підхід прямого розрахунку зміни середньої ціни по місяцях, а, особливо, по тижнях, що досить часто практикується, може призвести до об’єктивно хибних результатів.
Справа в тому, що зміна середньої вартості питомої одиниці порівняння нерухомості (1 кв.м) може бути пов’язана з перерозподілом структури вибірки, яка аналізується. За нашими спостереженнями, місячне оновлення вибірки складає 10-15% від загальної кількості об’єктів у вибірці. І, якщо припустити, що це оновлення відноситься до дорожчого сегменту, наприклад, квартир класу «преміум» і вище, то аналітика зафіксує незначне подорожчання на всі квартири, представлені у вибірці. І, навпаки, в ситуації, коли структура вибірки змінюється за рахунок «дешевого» сегменту, спостерігається незначне зниження цін. Ще одним джерелом виникнення коливань середньої ціни можуть бути цілеспрямовані дії крупних гравців на ринку нерухомості.
Крім того, дослідження, які базуються на середній вартості призводять до постійного «тремтіння» показника середньої ціни. З цієї причини середня вартість в одному місяці може зростати, в наступному – падати, а потім знову вирости. Таким чином, для середньої ціни характерним є пилоподібний графік, точки якого необґрунтовано скачуть то вверх, то вниз. Вочевидь, що суттєво інерційний ринок нерухомості не може вести себе подібним чином. Враховуючи інерційність ринку, тенденції до зростання або падіння тривають як мінімум декілька місяців або навіть років.
Подібні короткотермінові, від одного до двох місяців, коливання цін відносяться до флуктуацій, які не є наслідком взаємодії попиту і пропозиції на ринку. Серйозна аналітика ринку, як правило, не має справи з флуктуаціями, оскільки їх не можливо передбачити, і не можна чекати, що вони будуть довготривалими. Крім того, що дуже важливо, флуктуації не є наслідком змін співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості. З точки зору статистичного аналізу, їх можна віднести до «статистичного шуму» [13].
Як було вище зазначено, для коректного аналізу стану ринку нерухомості необхідно визначити інтегрований ціновий індикатор ринку, яким, вочевидь, є валовий рентний мультиплікатор (ВРМ). Для побудови часового ряду ВРМ необхідно, крім дослідження динаміки індексів фінансового часового ряду вартостей, побудувати і дослідити часовий ряд орендних ставок в сегментах досліджуваної нерухомості. Валовий рентний мультиплікатор більш коректно відображає стан ринку нерухомості і тенденції його розвитку в цілому, оскільки цей показник інтегрує в собі не тільки зміну вартості нерухомості, але й зміну дохідності цієї нерухомості. Відомо, що зростання орендних ставок (дохідності), навіть при несуттєвому падінні поточної вартості, передує переходу ринку до зростання вартості, і навпаки. Таким чином, прогнозний тренд зміни ВРМ більш коректно відображає очікування змін на ринку нерухомості, ніж у випадку, коли ми обмежуємось тільки дослідженням індексів часового ряду вартостей.
Для проведення аналітичних досліджень ринку нерухомості зручно об'єднувати декілька стадій в напівцикли або періоди (наприклад, фазу спаду – в стадію інтенсивного спаду та стадію рецесії; фазу відновлення і підйому – в стадії інтенсивного та сповільненого росту). Або виділяти у середині фаз окремі стадії (наприклад, стадію депресивної стабілізації після спаду, стадію стабілізації після буму), які можуть бути як короткочасними, так і більш менш тривалими. Так, наприклад, стадія стабілізації після цінового буму була короткочасною, і її тривалість для різних регіонів коливалася від трьох до чотирьох місяців, а стадія рецесії (стабілізація після падіння-обвалу) триває вже понад два роки.

3

Індикатори ринку нерухомості.
Індекс вартості – індикатор поточного середнього рівня цін на ринку, який є функцією загального рівня цін на нерухомість у даному місті. Індекс вартості – загально ринковий індикатор, який за своєю структурою відображає загальні тенденції ринку щодо збільшення або зменшення цін [13].
Загальний рівень цін є постійною складовою в ціні кожного об’єкта нерухомого майна, не залежно від його характеристик і локальних параметрів. За своєю економічною суттю – це макроекономічний показник, який є одним з найбільш ефективних показників розвитку економіки країни, регіону, міста. В економічно розвинених країнах цей індикатор публікується разом із найважливішими фондовими індексами.
Індекс вартості є відображенням впливу зміни макроекономічних показників країни, регіону, міста в часі. З цього випливає, що загальний рівень цін є тільки функцією часу, яка може бути представлена у вигляді часового фінансового ряду.
up-and-down-graph Методологія побудови кривої індексу вартості (цінового рівня) нерухомості
Оскільки ринок нерухомості є інерційною системою, то йому не притаманні різкі коливання цін зі змінною тенденцією від місяця до місяця. Термін інерційності – два-три місяці. І тому підхід прямого розрахунку зміни середньої ціни по місяцях, а особливо, по тижнях, що досить часто практикується, може призвести до об’єктивно хибних результатів.
Основне завдання аналітики ринку – виявлення тенденцій ринку нерухомості, тобто трендів, які формуються в середньо-, довгостроковому періодах часу під впливом зміни, в першу чергу, співвідношення попиту і пропозиції на ринку нерухомості, яке відображається гладкою кривою цінового рівня (індекс вартості) в сегменті досліджуваної нерухомості.
На першому етапі для побудови кривої індексу вартості проводилося вінзорування генеральної вибірки з бази даних. Тобто, з вибірки видалялися нетипові дані (викиди цін у нижньому і верхньому діапазонах), а також усувалося дублювання введених даних. На другому етапі проводилося згладжування флуктуаційних коливань часового ряду середніх цін методом «ковзної центрованої середньої»:
\overline {Y_{1}^{1}}=\dfrac {\overline {Y}_{1}+\overline{Y}_{2}} {2};\ldots \overline {Y_{2}^{1}}=\dfrac {\overline {Y}_{2}+\overline{Y}_{3}} {2};\ldots \overline {Y_{3}^{1}}=\dfrac {\overline {Y}_{3}+\overline{Y}_{4}} {2};\ldots 
Для визначення загальної короткотермінової прогнозної тенденції зміни рівнів динамічного ряду, використовувалося аналітичне вирівнювання, яке дозволяє отримати опис гладкої лінії розвитку ряду. При цьому емпіричні рівні замінюються рівнями, які розраховуються на підставі підібраних кореляційних залежностей з достатнім рівнем кореляції R_{ad}^{2}
R^{2} – коефіцієнт множинної кореляції;
R_{ad}^{2}– скорегований коефіцієнт кореляції на число ступеня вільності, який застосовується для оптимального вибору множин незалежних змінних в регресійному рівнянні.
Вид кореляційного рівняння залежить від конкретного характеру динаміки його розвитку. Подальший аналіз часових фінансових рядів цінових рівнів питомої вартості, орендних ставок і валового рентного мультиплікатора (ВРМ) базується на розрахованих показниках (індексах) динаміки ряду.

analyticsВизначення динаміки індексів фінансового часового ряду.
Для характеристики інтенсивності розвитку в часі використовуються статистичні показники, які отримуються порівнянням рівнів ряду між собою, в результаті чого отримуємо систему абсолютних і відносних показників динаміки:
Абсолютний приріст (базисний), який виражає абсолютну швидкість зміни ряду динаміки і визначається як різниця між даним рівнем і рівнем, прийнятим за базу.

\Delta _{i\left( b\right) }=Y_{i}-Y_{0}

де:
Y_{i} – рівень ряду часового періоду, що зрівнюється;
Y_{0} – рівень базисного періоду.
Коефіцієнт зростання. Ланцюговий коефіцієнт зростання K_{i\left( L\right) } – визначається як співвідношення даного рівня до попереднього і показує відносну швидкість зміни ряду. Коефіцієнт зростання, виражений у відсотках, називається темпом зростання T_{p}:

K_{i\left( L\right) }=\dfrac {Y_{i}} {X_{i}-1};\ldots T_{p}=K\ast 100\%

Середній коефіцієнт зростання (\overline K_{p}) – розраховується за формулою середньо геометричної з показників коефіцієнта зростання за окремі періоди:

\overline K_{p}=n-1\sqrt {K_{p1}\ast K_{p2}\ast K_{p\left( n-1\right) }}

Середній темп зростання:

T_{p}=\overline K_{p}\ast 100\%

Темп приросту T_{p\left( L\right) } визначається як відношення абсолютного приросту даного рівня до попереднього (ланцюговий) або базового рівня (базовий):

T_{p\left( L\right) }=\dfrac {Y_{i}-Y_{i-1}} {Y_{i-1}}\ast 100\%;\ldots T_{p\left( b\right) }=\dfrac {Y_{i}-Y_{0}} {Y_{0}}\ast 100\%;

Зв'язок темпу приросту з темпом зростання виражається за формулою:

T_{n}=T_{p}\ast 100\%;\ldots T_{n}=K_{i}-1

analytics1 Індекс цінового очікування.
Індекс цінового очікування – індикатор ринку, який визначається за темпами приросту і характеризує зміну швидкості зростання або падіння цін. За допомогою цього індексу прогнозується короткотерміновий (2-3 місяці) тренд зміни індексу досліджуваного параметра до другого порядку точності. За суттю, це є друга похідна від згладженої кривої часового ряду. З цією метою дані щодо темпу приросту за досліджуваний період, наприклад, стадію рецесії, апроксимується кореляційним рівнянням, за яким визначається прогнозне очікування зміни досліджуваних параметрів (питома вартість, орендні ставки, ВРМ) за умов збереження тенденцій в змінах макроекономічних показників розвитку економіки, так званих екзогенних (зовнішніх) чинників, стосовно ринку нерухомості.

chaosmap-sales-forecasting-analyticsВаловий рентний мультиплікатор.
Валовий рентний мультиплікатор (ВРМ) не має конкретного економічного змісту, проте є переконливим індикатором стану ринку.
Він є статистично стійким коефіцієнтом, який характеризує відношення вартості до доходу, який формується величинами орендних ставок.
Отже, його можна використовувати як інструмент для переходу від орендної ставки до вартості і навпаки.
Таким чином, метод валової ренти ґрунтується на об'єктивній передумові наявності прямого взаємозв'язку між ціною продажу нерухомості і відповідним рентним доходом від передачі її в оренду.
Індекс кривої часового ряду ВРМ є агрегованим ціновим індикатором ринку. Даний індикатор ув’язує ціни продажів і валові рентні доходи по проданих на ринку об'єктах і змінюється зі зміною стану ринку в часі. Тобто, він відображає як поточний стан ринку, так і тенденції його розвитку.
Для визначення часового ряду ВРМ використовувалися часові фінансові ряди цінових залежностей вартостей і орендних ставок в аналізованих сегментах нерухомості за періодами фаз і стадій зростання і падіння цін. Досліджується динаміка індексів часового ряду ВРМ: абсолютний приріст; ланцюгові темпи зростання/приросту, їх середньо геометричні значення. На завершальному етапі проводиться аналітичне згладжування даних ринку по динаміці зміни темпів приросту в досліджуваному періоді для визначення короткотермінового прогнозного тренду зміни значень ВРМ.
Валовий рентний мультиплікатор ({P_{i}}}) може бути використаний для розрахунку поточної прибутковості – ставки прямої капіталізації (K_{\pi k}). Для цього необхідно визначити чистий операційний дохід, який залишається у власника після виплати всіх витрат, пов'язаних з експлуатацією об'єкта, а також обов'язкові платежі у вигляді податків.
Зв'язок між валовим рентним мультиплікатором ({P_{i}}}) і поточною віддачею (K_{\pi k}) можна записати у вигляді:

K_{\pi k}=\dfrac {\mu } {P_{i}}\ast \left( 1-w_{2}\right) -\omega _{1}

де: {\mu } – коефіцієнт недозавантаження, \omega _{1} – постійні витрати, що розраховуються через питомі витрати на утримання нерухомості, визначені як частка від вартості об'єкту нерухомості, \omega _{2} – питомі операційні витрати, визначені як частка від загальної суми ефективного доходу.
Для житлової нерухомості ставку прямої капіталізації (K_{\pi k}) можна приблизно прийняти обернено пропорційною валовому рентному мультиплікатору, якщо змоделювати ситуацію, в якій власник житлової нерухомості не несе витрат по управлінню цією нерухомістю.


learn analyst1Індекс дохідності нерухомості.
Індекс дохідності нерухомості – індикатор ринку, логічний зміст якого полягає в порівнянні доходу, що може отримати власник, порівняно з альтернативними вкладеннями, наприклад, банківським депозитом. Ставка доходності нерухомості складається з двох джерел, а саме:
- річний дохід від передачі нерухомості в оренду;
- зміна вартості нерухомості за цей період, тобто абсолютний приріст/падіння вартості нерухомості.
Тоді індекс дохідності I_{\partial } розраховується як співвідношення:

I_{\partial }=\dfrac {I_{A}+\Delta _{i\left( b\right) }} {I_{D}}

де: {I_{A} – дохід від орендних платежів; \Delta _{i\left( b\right)} – абсолютний базовий приріст; {I_{D}}– дохід від банківського депозиту.
Відносна величина індексу дохідності дозволяє виключити з розгляду низку додаткових чинників, таких як рівень інфляції, курсове співвідношення валют тощо, тому що ці фактори однаковим чином змінюють реальний рівень дохідності від різних фінансових інструментів. У даному випадку мається на увазі формальний дохід на кожну вкладену грошову одиницю без урахування зміни реальної купівельної спроможності валюти.
Іншою причиною такого підходу до обчислення індексу дохідності є той факт, що цей індекс, як і індекс вартості, не визначає доходність якоїсь конкретної квартири, а є показником характерного рівня дохідності на ринку нерухомості в цілому. Важливим індикатором є його зміна, яка вказує на зростання або зниження дохідності ринку нерухомості.
Аналіз індексу дохідності нерухомості дає змогу визначити економічну доцільність інвестування в нерухомість у певний період час

ДАЛі БУДЕ....
(23 votes)
Перегляди(46150)
 

Додати коментар

Захисний код Оновити