Звертайтесь за тел.:   (032)  231-95-35;    096 81-41-791   ЗАВАНТАЖИТИ ВІЗИТКУ



АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

вер.
9
2013
АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОМПЬЮТЕРНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ РЫНОЧНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ
(18 votes)

 УДК 657.922

1

АВТОМАТИЗИРОВАННАЯ ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ КОМПЬЮТЕРНОГО МОДЕЛИРОВАНИЯ РЫНОЧНОГО ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

Воронін В.О.

д.т.н., професор Технічного коледжу Національного університету "Львівська Політехніка", сертифікований експерт- оцінювач.

Костик А.В. економіст, сертифікований експерт-оцінювач, автор та співавтор науково-практичних статей, присвячених моделюванню оціночних процедур. Автор автоматизованого місця оцінювача (АМО) Директор компанії "ПРОФОЦІНКА"
Лянце Е.В.
Математик, автор  публікацій в галузі інформаційних технологій та  оцінки. Область наукових інтересів: математичне моделювання.

Процедуры проведения автоматизированной массовой и индивидуальной оценки базируются на применении средств и методов информационных технологий в оценочной деятельности и предназначены для использования в сфере оценки имущества и имущественных прав. В основу концепции автоматизированной оценки положены адаптивные гибридные модели рыночного ценообразования в различных сегментах рынка недвижимости с использованием  программно-реализованного алгоритма определения рыночной стоимости.

Procedures for Automated Valuation Models by Mass and Individual Appraisal of Real Property is based on the use of means and methods of Information Technology in assessment activities and are inten ded for use in sphere of an estimation of real property and property rights. The basis of the concept of automated valuation are hybrid Asset Pricing Model with adaptive algorithms of various segments of the real estate market on the basis of the software algorithm to determine the market value.


Постановка задачи

На сегодняшний момент государство на законодательном уровне закрепило определение оценочной стоимости в целях налогообложения при совершении сделок купли-продажи недвижимости как обязательное. Это обусловливает необходимость разработки методологии процедуры автоматизированной оценки с целью определения оценочной стоимости объекта на базе его рыночной стоимости.
Сформулируем необходимые и достаточные условия технической реализации автоматизированной оценки. Известно, что проведение оценочных процедур, какой бы при этом методический подход не использовался, всегда базируется на моделях рынка, описанных на вербальном или формальном (формализованном в виде математической модели) уровне. То есть, для построения адекватной модели должен существовать развитый рынок недвижимости, как объект аналитических исследований, которые в свою очередь обеспечиваются наличием:

1. Информационной базы оценки, т.е. распределённых баз данных рынка недвижимости на основе СУБД с развитыми механизмами data mining для реализации возможности получения:
• репрезентативных, статистически значимых выборок из общей распределённой базы данных в сегменте рынка оцениваемого объекта;
• данных системного многоуровневого анализа рынка недвижимости, вершиной которого является прогнозные модели развития рынка недвижимости;
• адаптивных моделей рыночного ценообразования (модель сегмента рынка на формальном уровне);

2. Компьютерных информационных технологий, позволяющих автоматизировать оценочные процедуры, на базе программно-реализованных алгоритмов проведения оценочных процедур, аппаратного (компьютеры, серверное, сетевое и телекоммуникационное оборудование, оргтехника), математического, методического, кадрового, юридического обеспечения и автоматизированной системы документооборота.

Актуальность проблемы

В международной практике оценки для налогообложения недвижимости и сделок с ней широко используется модели и методы массовой оценки. Применение методов массовой оценки регламентируется рядом международных стандартов оценки (МР 13 МСО), американскими  (USPAD) и европейскими стандартами оценки (TEGOVA). Особенно следует отметить 16 стандартов международной ассоциации налоговых оценщиков – International Association of Assessing Officers (IAAO), определяющих процедуру проведения массовой оценки

По определению, сформулированному в стандартах IAAO, а именно в «Standard on Mass Appraisal of Real Property» (Approved April 2013) и «Standard on Automated Valuation Models, 2003 (AVMs)», массовая оценка представляет собой процесс оценки группы объектов на определённую дату с использованием баз данных мониторинга рынка недвижимости, стандартов представления данных, статистических процедур обработки данных. При этом одним из основных требований, предъявляемых к моделям массовой оценки, является то, что они должны адекватно отражать рынок конкретного сегмента недвижимости в конкретном регионе. Стандарты требования, применяемые к автоматизированным системам массовой оценки (AVMs).

Использование концепций массовой оценки, применение IT технологий в автоматизированных системах оценки было предметом обсуждения на недавних международных конференциях в Барселоне и Санкт-Петербурге: «Проблемы рынка оценочных услуг, новые перспективы. Опыт современной оценки в Европе», Барселона, Испания. 25-28 апреля 2013 г. и  XXI международной конференции оценщиков «Информационное обеспечение как фактор развития цивилизованного рынка недвижимости в России и за рубежом», 23-25 мая 2013 г. Основными темами обсуждения были проблемы создания и использования баз данных рынка недвижимости, развитие методологии, проблемы сопровождения, обмена данными, компьютеризированная оценка и автоматизация процесса оценки. Особенно подчёркивалось, что актуальность и качество исходных данных рынка недвижимости, их публичность и доступность остаются ключевой проблемой в дальнейшем развитии оценочной деятельности.

Формулирование целей исследования
 

Задача, на решение которой направлена данная работа: разработка концептуальной схемы автоматизированной системы проведения массовой и индивидуальной оценки с выполнением требований объективности, единообразия и согласованности полученных результатов, а также минимизации влияния субъективного фактора.

Массовая и индивидуальная оценка

Компьютеризированная массовая оценка (Computer-assisted mass appraisal - CAMA) как область научно-практической деятельности возникла в 70-х годах прошлого века. Ее развитие было во многом стимулированный параллельным развитием компьютерных технологий, которые позволяли использовать методы математико-статистического анализа баз данных.

Задачей массовой оценки является эффективная оценка объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости в  различных сегментах недвижимости в целях налогообложения. Массовая оценка, так же, как и индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного.
 

Каждый из этих подходов (методов) оценки представляет собой процедуру использования модели рыночного ценообразования в пределенном сегменте недвижимости, устанавливает связь между наиболее вероятной цене объекта на рынке, ценам аналогов и ценообразующими факторами, позволяет автоматизировать процедуру как массовой, так и индивидуальной оценки и тем самым минимизировать влияние субъективного фактора на конечный результат оценки.
 

Следует особо подчеркнуть, что определение "массовое" относится к методике оценки, а не к объектам. Оно указывает на использование специальных приёмов и методов оценки, а не на массовый, типичный характер объектов, которые оцениваются. Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" стало противопоставление массовой и индивидуальной оценки. С экономической точки зрения, оценка единичных объектов недвижимости и массовая оценка являются взаимодополняющими методами, в прошлом не всегда признавалось [1,2].

Успешное применение методов компьютерного и математического моделирования в массовой оценке позволяет развить методологию и индивидуальной оценки недвижимости и использовать "CAMA"  (Computer-assisted mass appraisal) как мощный инструмент для корректного проведения индивидуальной оценки. Оба подхода к  оценке основаны на одних и тех же экономических принципах, но различаются целями, задачами и техникой выполнения оценки. Определяя рыночную стоимость, оценщик использует модели рынка оцениваемого объекта на формальном уровне. При этом в процессе индивидуальной оценки объекта учитывается как основные, так и специальные ценообразующие  факторы, а в процессе массовой оценки учитываются только основные факторы, которые вносят основной вклад в формирование стоимости, и присущи всем подобным объектам, в том числе и объекту оценки.

Следует заметить, что "экономическая справедливость" массовой оценки выше индивидуальной, поскольку в рыночных сделках всегда присутствуют субъективные факторы. Не существует полностью  осведомлённого продавца, который во всех случаях максимизирует свою прибыль, и осведомлённого покупателя, который во всех случаях минимизирует свои расходы. Это всегда многокритериальная задача, для решения которой необходимо проводить анализ транзакционного поведения участников рынка. В этом смысле массовая оценка ("ценовая средняя") более адекватна рыночной, чем индивидуальная цена каждой конкретной сделки [11].

 

При массовой оценке модель рыночного ценообразования калибруется на соответствие реальному рынку в сегменте оцениваемой недвижимости. При индивидуальной оценке используется ограниченное число аналогов и коррекции проводятся на объект оценки, а результаты, полученные при использовании нескольких методических подходов, подлежат процедуре согласования.

Проблема информационного обеспечения

Проблема информационного обеспечения при проведении оценочных процедур, которые подходы не применялись оценщиком, является одной из самых актуальных и наиболее болезненных [7]. Достоверность и надёжность результирующей оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации, которая была бы доступна практикующим оценщикам. На этом бесспорном факте отмечают как отечественные, так и международные стандарты оценки. Ситуация с информационным обеспечением в украинской оценке очень близка к тупиковой, и, если сейчас не принять мер по решению этой проблемы, то борьба за качество оценки обречена на неудачу [6].

Причина отсутствия определённых значимых успехов в многоуровневой аналитике рынка, вершиной которой является создание прогнозных моделей тенденций развития рынка хотя бы на ближайшую перспективу, лежит не только в плоскости отсутствия аналитических центров, укомплектованных штатом высококвалифицированных специалистов в различных областях (математике-программисты, аналитики рынка, экономисты, специалисты по экономике недвижимости и градостроительства и др.), а и в отсутствии официальных статистических данных, процесс накопления и формирование которых никем не налажен, никем не централизован, нигде не публикуется. Следует отметить, что во всем мире, признавая экономическую и социальную важность этой проблемы, вопросы информационного обеспечения оценочной деятельности решаются на государственном или региональном уровне со свободным доступом к информационным ресурсам [9, 10].

Анализируя и изучая рынок недвижимости необходимо использовать пространственно-распределённую информацию, которая интегрирует широкий набор данных, хранящихся в электронных таблицах и других видах документов и форматах данных. Поэтому актуальной задачей является разработка и исследование математических моделей и методов анализа рынка недвижимости, с последующим их развитием и адаптацией с технологиями геоинформационных систем (ГИС - электронных карт) [5, 8-10].

Таким образом, техническая реализация автоматизированной оценки невозможна с точки зрения достижения адекватного результата оценки, его объективности, единообразия и согласованности без наличия источников информационного обеспечения оценочных процедур, которыми являются распределённые базы данных рынка недвижимости (Data Mining) и результаты многоуровневого системного анализа рынка недвижимости.

Моделирование рыночного ценообразования

Моделирование рыночного ценообразования базируется на построении линейных (аддитивных) или мультипликативных адаптивных зависимостей соответствующего типа путём статистического анализа выборки большого массива баз данных рынка с применением математического аппарата корреляционно-регрессионного анализа и метода сечений как одного из вариантов кластерного анализа с последующей верификацией и калибровкой построенной модели. Многофакторная адаптивная мультипликативная регрессионная модель рыночного ценообразования описывается выражением:

formula1


Таким образом, автоматизированная оценка базируется на специальных приёмах и методах массовой и индивидуальной оценки. Поскольку оба подхода к оценке основаны на одних и тех же экономических принципах рыночного ценообразования, то они являются взаимодополняющими методами. Массовая оценка, так же как и индивидуальная, предполагает использование известных подходов к оценке: сравнительного, затратного и доходного. Каждый из этих подходов (методов) представляет собой процедуру использования модели рыночного ценообразования (модель рынка на формальном уровне) в определённом сегменте недвижимости и устанавливает связь между наиболее вероятной ценой объекта на рынке, ценами аналогов и ценообразующими факторами, что позволяет автоматизировать процедуру оценки и тем самым минимизировать влияние субъективного фактора на конечный результат оценки.

Техническая реализация способа

В работах [3,4] была описана разработанная нами ранее модель автоматизированной оценки жилой недвижимости на базе применения сравнительного подхода, с помощью которой были автоматизированы практически все этапы оценочных процедур, начиная с электронного учёта заказов на оценку до автоматического формирования отчёта в сжатой и полной форме. В основе реализованных в программном комплексе алгоритмов, описанных в этих статьях, находятся инкапсулированные модули, решающие следующие задачи: подготовки и сопровождения базы данных жилой недвижимости, верификацию и статистический анализ данных, автоматический выбор из базы данных аналогов, вычисления рыночной стоимости и определения границ доверительного интервала, автоматическое формирование отчёта. Применение автоматизированной оценки кардинально повышало производительность труда эксперта-оценщика и при этом минимизировалось влияние субъективного фактора на результаты оценки. Однако ограниченность применения данной системы только к сегменту вторичного рынка жилой недвижимости на базе сравнительного подхода, потребовала проведения дальнейших исследований и усовершенствований, направленных на универсализацию программно- реализованного алгоритма определения оценочной стоимости по трём подходами в различных сегментах недвижимости с более широким использованием информационных технологий.

Техническая реализация предлагаемого способа автоматизированной оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, осуществляется функциональными модулями электронного приёма заказов, автоматизированной информационной системы распределённых баз данных и многоуровневой аналитики рынка недвижимости, а также модулем адаптивной модели рыночного ценообразования, которые выполняют следующие операции:

модуль приёма / выдачи заказов, реализован по принципам и правилам электронного документооборота, который выполняет функцию компьютерной обработки входной информации в виде электронного документа, подписанного электронной цифровой подписью (ЭЦП) и сохранённого на машинном носителе в виде файла соответствующего формата, обеспечивает возможность контроля целостности и подтверждения подлинности документов, которые хранятся в электронном архиве субъекта оценочной деятельности;

модуль программно-аппаратного комплекса субъекта оценочной деятельности, с выделенным автоматизированным рабочим местом (АРМ) оценщика, реализован на языке программирования C# на платформе .NET Framework, решает функцию управления локальными копиями баз данных, реализует способ автоматизированной массовой и индивидуальной оценки тремя подходами: методом рыночных сравнений осуществляет автоматизированный выбор аналогов с актуальной базы данных, проводит по адаптивной модели рыночного ценообразования коррекции по ценообразующим факторам (ЦУФ), определяет оценочную стоимость и границы доверительного интервала её значений; по доходному подходу в автоматизированном режиме по процедуре подобной сравнительному подходу определяет величины арендных ставок, определяет на основе данных аналитики рынка величины значений измерителей доходности, формирует прогнозные денежные потоки, определяет величину оценочной стоимости и границы доверительного интервала её значений; по затратному подходу с использованием актуализированной базы данных нормативных и справочных документов в автоматическом режиме определяет величину оценочной стоимости; автоматически формирует отчёт в сжатой и полной форме, предоставляет табличное и графическое представление исследований по анализу рынка оцениваемого сегмента недвижимости, осуществляет автоматизированную регистрацию выполненных отчётов в единой базе данных отчётов об оценке для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством;

модуль автоматизированной информационной системы (АИС) распределённых баз данных недвижимости построенных на основе СУБД MySQL, которая выполняет функции мониторинга рынка недвижимости, в том числе программными средствами обработки неструктурированной информации, формирование по стандартному шаблону структурированных исходных данных по объектам недвижимости, представленных на рынке, очистку базы данных от некачественной информации, определяет базовые показатели состояния рынка недвижимости (ценовые индексы рынка, прогнозные тренды, конъюнктуры спроса и предложения, активности рынка, ликвидности объектов недвижимости различных сегментов рынка), экспорт базы данных во внешний источник данных для дальнейшего хранения и использования в других модулях;

модуль единой аналитической платформы на базе интеллектуального и статистического анализа рынка недвижимости, который выполняет функции расчёта показателей описательной статистики сформированной выборки: средние, максимальные, минимальные значения, стандартные и абсолютные отклонения, коэффициенты вариации, детерминации и дисперсии, прогнозные тренды, показатели репрезентативности выборки; реализует алгоритмы регрессионного и кластерного анализа, генерации и экспорта параметров моделей ценообразования, визуализации результатов анализа в виде таблиц, диаграмм и графиков.
 

Пример реализации процесса автоматизации оценочных процедур поясняется схемой, приведённой на фиг.1.
formula2

Фиг.1 Принципиальная схема реализации автоматизированной оценки


 

На фигуре схематически изображена диаграмма информационных потоков реализации способа автоматизированной оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством.

Входная информация поступает на модуль приёма заказов, который создаёт с помощью средств телекоммуникации и компьютерной обработки входной информации электронный документ, подписанный электронной цифровой подписью (ЭЦП) и сохранённый на машинном носителе в виде файла соответствующего формата, что обеспечивает возможность контроля целостности и подтверждения подлинности документов, которые сохраняются в электронном архиве субъекта оценочной деятельности. По запросу первичная информация поступает на автоматизированное рабочее место (АРМ) оценщика, с инсталлированным программным комплексом.

Оценщик, в соответствии с требованиями действующих нормативных документов и регламентированных процедур, проводит идентификацию объекта оценки, результатом которой является идентификация объекта как товара на рынке (сегмент, кластер, ценовая ниша на рынке). По запросу в модуль АИС из распределённых баз данных получает актуальную на дату оценки выборку данных сегмента недвижимости оцениваемого объекта, а также данные необходимые для автоматизированного проведения оценочных процедур по выбранному методическому подходу.

По методу рыночных сравнений в автоматизированном режиме из актуальной базы данных происходит селекция выборки объектов-аналогов по заданным факторным признакам сегмента рынка объекта недвижимости, по модели рыночного ценообразования модулем генерируются коррекции по ценообразующим факторам (ЦУФ), определяется оценочная стоимость объекта оценки и границы доверительного интервала значений полученной оценочной стоимости.

По доходному методу в автоматизированном режиме по процедуре подобной сравнительному подходу определяется величина рыночной арендной ставки для объекта оценки. По запросу в модуль многоуровневой аналитики рынка АИС генерируются значения измерителей доходности, показатели прогнозного моделирования развития сегмента рынка, на основании чего формируются прогнозные денежные потоки, определяется величина оценочной стоимости и границы доверительного интервала её значений.
По затратному методу в автоматическом режиме определяется оценочная стоимость с использованием актуальной базы данных нормативных и справочных документов.

Согласование результатов, полученных различными методами, производится в автоматическом режиме на основании статистически обоснованных весовых коэффициентов использованных подходов.
Автоматически формируется отчёт в сжатой и полной форме с текстовым, табличным и графическим представлением проведённых оценочных процедур.

На заключительном этапе осуществляется автоматизированная регистрация выполненных отчётов в единой базе данных. Зарегистрированный в единой базе отчёт автоматически регистрируется и хранится в внутренней базе данных отчётов, выполненных субъектом оценочной деятельности.
 
Перспективы дальнейших исследований

Развитие и создание системы налогообложения недвижимости в условиях рыночной экономики, которая адекватно отражала бы рыночные отношения, является одним из ключевых вопросов налоговой реформы. Кроме того необходимо отметить, что оценка недвижимости по рыночной стоимости для целей налогообложения является одним из существенных моментов в формировании местных бюджетов.
Разработанные адаптивные модели рынка недвижимости способствовали формированию предложений по совершенствованию методологии исследований рынка и, в том числе, разработке методологии автоматизированной массовой и индивидуальной оценки стоимости недвижимости для целей налогообложения при осуществлении купли-продажи, обмена, наследования, дарения, и при введении в ближайшем будущем адвалорного (процент от рыночной стоимости) налога на недвижимость. Но анализ проблем оценки, проводимой в интересах государства в целом, а также некоторые проблемы проведения массовой оценки ещё не проработаны в полной мере и требуют проведения дальнейших комплексных научных исследований с целью создания и постоянного обновления информационного обеспечения оценочной деятельности, в том числе и на государственном уровне.

Основной целью разработки теоретических и практических аспектов массовой и индивидуальной оценки недвижимости для целей налогообложения является создание и обоснование модели фискальной оценки недвижимости на базе её рыночной стоимости. Организация массовой оценки недвижимости с целью установления её налогооблагаемой стоимости в максимальной степени приближенной к категории «рыночная стоимость», позволит в полной мере реализовать принципы эффективной налоговой политики. Проведение крупномасштабной оценки недвижимости на основе рыночной стоимости будет способствовать ликвидации существующей «деформации» налогооблагаемых стоимостных характеристик объектов недвижимости, рассчитанных с учётом другого вида стоимости и обеспечению равных условий налогообложения для всех владельцев недвижимости.

Таким образом, задачей массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов недвижимости в целях определения налога на недвижимость. В частности, эти исследования с помощью разработанного модельного обеспечения массовой и индивидуальной оценки недвижимости позволят определить размеры территориально-фискальных параметров имущественных налогов в общей системе налогообложения и обосновать дифференциацию ставок налога на недвижимость в зависимости от её целевого использования и уровня благосостояния налогоплательщика.

Любой проект, в том числе определение оценочной стоимости в целях налогообложения, необходимо рассматривать с двух точек зрения: с точки зрения концептуального построения, и с точки зрения его практической реализации. Переход к налогообложению жилой и нежилой недвижимости по оценочной стоимости необходимо отнести к инновационным проектам самого высокого уровня сложности и значимости, поскольку введение этого налога затрагивает интересы всего населения Украины. А это означает, что цена ошибок при реализации проекта может быть очень высокой, как для самой власти, так и для бизнеса и всего населения страны в целом.






Литература:

1. Н.Калинина, Ю.Кочетков, В.Овсянников, Массовая оценка, Центр анализа  рынков недвижимости., М., Інтернет ресурс:  http://masters.donntu.edu.ua/2011/ .

2. В.О. Воронін, А.В. Костик. "Роль і місце аналітики ринку в оціночних процедурах"., Вісник Придніпровської державної академії будівництва та архітектури. №12 , ст.27-34.,грудень 2012р.).

3. Воронин В.А., Литвин М., Лянце Э., Лобур Н. "Экспресс – оценка и статистический анализ жилой недвижимости г. Львова (Программный продукт экспресс-оценка)".,  Весник оценки. в-во УТО., 2008., – №2(26) ст.50-58;

4.  В.О. Воронін. "Ринковий (порівняльний підхід) до оцінки житлової нерухомості з використанням методів математичної статистики". в зб.  "ХІІ Международная научно-практическая конференція". ст.53-66. в-во УТО, 25.09.-27.09.2008 Ялта.

5. Е.И. Митрофанова, Е.А. Гермонова, Е.В. Куличенко, "Разработка информационного обеспечения для выполнения оценки недвижимости" в сб.  "Наукові праці Донецького національного технічного університету", серія: Гірничо-геологічна. Випуск 12 (173), 2010 р., 260 с.

6. В.О. Воронін. "Проблеми інформаційного забезпечення оціночних процедур". в зб. доповідей міжнародної конференції "Нерухомі об‘єкти культурної спадщини", ст.67-69.,Львів 22-23 листопада 2012р.7. Лейфер Л.А., Кашникова

З. А. Информационное обеспечение российской оценки. Стратегия выхода из тупика, 2006. http://www.labrate.ru/

8. Нейман Е.И., "Информационная Аналитическая Система массовой и индивидуальной оценки недвижимости на основе «Cloud Computing» - «Облачные вычисления»", Интернет-ресурс www.cnews.ru

9. XXI Международная конференция оценщиков «Информационное обеспечение как фактор развития цивилизованного рынка недвижимости в России и за рубежом», 23-24 мая, Санкт-Петербург, Интернет-ресурс http://vocenke.ru     

10. «Актуальні проблеми ринку оціночних послуг, нові перспективи. Досвід сучасної оцінки в Європі », Барселона, Іспанія. 25-28 квітня 2013р.

11. Грибовский С.В. Баринов Н.П. "Оценка недвижимости для налогообложения" Имущественные отношения в Российской Федерации № 5 (56) 2006, с.96-106,12.Ульянин А.В. " Теоретические и практические аспекты массовой оценки недвижимости как базы налогообложения."  Российское предпринимательство. — 2003. — № 1 (37). — c. 37-44.


  УДК 657.922
(18 votes)
Перегляди(70030)
 

Додати коментар

Захисний код Оновити