Звертайтесь за тел.:   (032)  231-95-35;    096 81-41-791   ЗАВАНТАЖИТИ ВІЗИТКУ



АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

лип.
20
2014
МОНОГРАФІЯ "АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ: МЕТОДОЛОГІЯ ТА ПРИНЦИПИ СУЧАСНОЇ ОЦІНКИ"
(7 votes)

 

analityka2013

Вийшла з друку монографія Воронін В.О., Лянце Е.В., Мамчин М.М. ".Аналітика ринку нерухомості: методологія та принципи сучасної оцінки: Монографія. – Львів: видавництво "Магнолія".-Львів, 2014. – с.304.

 МОНОГРАФІЯ "АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ:

МЕТОДОЛОГІЯ ТА ПРИНЦИПИ СУЧАСНОЇ ОЦІНКИ"

  Автори монографії:

Воронін В.О.

Воронін Валерій Олександрович, д.т.н., професор, викладач Технічного коледжу Національного університету «Львівська Політехніка».  Автор близько 300 публікацій в галузі математичного моделювання технологічних процесів в мікроелектроніці і 32 винаходів, впроваджених у виробництво. Під його керівництвом захищено 12 кандидатських дисертацій, консультант 3 докторських дисертацій. Створив наукову школу в області моделювання технологічних процесів в мікроелектроніці.  Автор більше 40 науково–практичних публікацій у тому числі співавтор  3 монографій, присвячених математичному моделюванню оціночних процедур і аналізу ринку нерухомості.

Мамчин М.М. кандидат економічних наук, доцент, автор понад 130 наукових та науково-методичних праць, зокрема п'яти монографій (у співавторстві) з питань маркетингу та логістики, працює доцентом кафедри маркетингу і логістики Національного університету "Львівська політехніка", економіст-математик.
Лянце Е.В. математик, автор понад 35 публікацій в галузі математичного і комп'ютерного моделювання у техніці й економіці. Область наукових інтересів: математичне моделювання. Завідувач комерційного відділення Технічного коледжу Національного університету "Львівська політехніка"

Монографія рекомендована до друку Вченою радою  Національного університету "Львівська політехніка" (протокол № 63 від 25 червня 2013 р.).

Рецензенти:

Мікула Н.А.,

завідувач відділу проблем ринкової інфраструктури та транскордонного співробітництва Інституту регіональних досліджень, доктор економічних наук, професор;

Семів Л.К., завідувач кафедри економіки та управління персоналом Львівського інституту банківської справи НБУ, доктор економічних наук, професор;
Крумеліс Ю.В. професор Київського Національного університету будівництва і архітектури, кандидат технічних наук, заслужений оцінювач УТО.

 

Книга, що пропонується читачу, відноситься до галузі економічного прикладного аналізу і є по суті першою у вітчизняній літературі науково-практичною монографією, в якій представлена методологія і практичні результати системного багаторівневого аналізу ринку нерухомості. Розроблена концепція створення автоматизованих інформаційних систем розподілених баз даних моніторингу ринку нерухомості. Досліджена динаміка індексів ринку в різних сегментах нерухомості на прикладі міст Києва і Львова. Побудовані коротко та середньострокові прогнозні моделі розвитку ринку нерухомості.

Сучасні інформаційні технології та математичні методи прикладного економічного аналізу застосовано для моделювання ринку нерухомості і побудови моделей ринкового ціноутворення в різних сегментах нерухомості. Застосовані прийоми і методи масової оцінки для створення програмно реалізованих алгоритмів автоматизованої системи оцінки в тому числі і для цілей оподаткування.

 

Розглянуто нові уявлення про загальноприйняті методики проведення індивідуальної оцінки за порівняльним і доходним підходами, які засновані на новій економічній парадигмі обмеженої раціональності майнових угод і обмеженої ліквідності всіх типів майна.

 

Вперше у вітчизняній науково–практичній літературі, присвяченій сучасній концепції теорії розрахункової оцінки, акцент зроблено на розробку методології і втілення в практику оціночної діяльності результатів багаторівневої аналітики ринку нерухомості. На конкретних прикладах розглянуто характерні проблеми, з якими постійно мають справу практикуючі оцінювачі. Надано рекомендації щодо їх подолання.

 

Монографія побудована таким чином, щоб допомогти читачеві зрозуміти ключові проблеми використання методичних підходів в оцінці нерухомості з точки зору нової економічної парадігми "обмеженої раціональності" майнових угод і "обмеженої ліквідності" всіх типів майна на ринку нерухомості. Тобто методичні підходи розрахункової оцінки, описані в роботі, базуються на використанні ринкових даних і результатах системного аналізу ринку. Кожен з розділів монографії закінчується узагальненням отриманих результатів і висновками.

 

Суттєва увага приділяється застосуванню в практиці оцінки сучасних обчислювальних методів, таких як метод Монте–Карло, нейромережеві технології, регресійно–кореляційний і факторний аналіз, робастна статистика, нечіткі множини та інші.

 

Призначення монографії

Обґрунтування результатів любої наукової праці, особливо, коли це стосується досліджень такого складного багатофакторного об’єкта як ринок нерухомості, ставить перед авторами безліч труднощів і проблем. І ми відчуваємо задоволення від того, що багаторічна робота невеликого авторського колективу все таки завершилась написанням монографії, в якій вперше у вітчизняній науково–практичній літературі, присвяченій концепції розрахункової оцінки, акцент поставлений на розробку методології і втілення в практику оціночної діяльності результатів багаторівневої аналітики ринку нерухомості.

 

Якщо прослідкувати розвиток теорії і практики вартісної оцінки нерухомості (valuation), а саме вона і є предметом досліджень нашої роботи, протягом ії становлення до наших днів, то можна прийти однозначного висновку, а саме, теоретичні основи оцінки формувалися, виходячи з неокласичних концепцій економічної теорії створення вартості. Основна парадигма неокласики передбачала наявність ефективного рівноважного ринку, з раціональною поведінкою учасників (обізнаний покупець і продавець) і необмеженою ліквідністю (рішення приймається миттєво). Тобто основні положення теорії, на який базується практика оцінки, не адекватно відображають реальний ринок нерухомості і, як наслідок, не описують реальну ринкову поведінку в цілому (Глава 3).

 

Хотілось би привернути увагу на той факт, що за 15 років становлення ринку нерухомості в Україні, його науково обґрунтована професійна аналітика практично перебуває в зародковій стадії. Причина відсутності певних значущих успіхів в багаторівневій аналітиці ринку, вершиною якої є створення прогнозних моделей тенденцій розвитку ринку хоча б на найближчу перспективу, лежить не тільки в площині відсутності аналітичних центрів, укомплектованих штатом висококваліфікованих професіоналів в різних галузях (математики-програмісти, аналітики ринку, економісти, фахівці з економіки нерухомості і містобудування і ін.), але і у відсутності офіційних статистичних даних, збір яких ніким не налагоджений, ніким не централізований, ніде не публікується.

 

Ринок нерухомості, на відміну від фондового або товарного, дуже далекий від досконалого за багатьма показниками, що і визначає особливості його дослідження. Необхідно відзначити, що ринок нерухомості України характеризується безпрецедентною інформаційною закритістю, яка і визначає відсутність серйозної його аналітики.

 

Існуюча ситуація зумовлена як об'єктивними, так і суб'єктивними причинами, в тому числі і відсутністю "площадки" для обговорення проблем і опрацювання досягнень розрізнених груп людей, які займаються аналітикою ринка нерухомості, в тому числі і в інтересах оціночної діяльності. Сподіваємось, що поява створеного нами сайту www.рrofanalys.com.ua буде сприяти вирішенню однієї з існуючих проблем – інформуванню оціночної спільноти про результати аналітичних досліджень стану і науково обґрунтованих прогнозів розвитку ринку нерухомості України. Хотілось би щоб цей сайт став також місцем плідних дискусій, і не тільки в Україні, по проблемам теорії і практики оціночної діяльності, яка базується на результатах системного багаторівневого аналізу ринку нерухомості.

 

Прослідковуючи майже вікову історію функціонування ринків нерухомості в розвинених країнах світу, можна прийти до висновку про те, що недостатня увага, що приділялася до якості аналітичної роботи, – одна з головних причин більшості великих криз на ринках нерухомості. Вітчизняна аналітика ринку нерухомості в основному фіксує результати цінового моніторингу ринку. Моніторинг цінового лістингу пропозицій нерухомості в кращому випадку може відображати флуктуації ринку, які часто формуються його гравцями. Предметом же дослідження ринку є визначення тенденцій його змін в середньостроковому і довгостроковому періодах, які формуються під дією сил попиту і пропозиції.

 

Саме тому, ми вважаємо, що завдання створення інформаційної системи ринку нерухомості – це завдання державного значення, оскільки індикатори ринку, як і інші індикатори фондового ринку, відображають стан економіки країни. Недарма глобальні світові кризи починалися з падіння цін на нерухомість практично у всіх країнах світу (Глава 1).

 

Макроекономічна роль ринку нерухомості є суттєвою для всіх розвинених країн. Американці стежать за індексами ринку нерухомості не менш уважно, ніж за індексами NASDAQ або Dow Jones. Причиною подібної уваги є високий ступінь залучення обігу нерухомості у спільний ринок капіталу.

 

Таким чином, виникає нагальна потреба у удосконалені методології аналізу ринку нерухомості, що спирається на досвід країн із багаторічними ринковими традиціями та пристосованої до специфіки сучасного стану вітчизняної економіки та вітчизняного ринку нерухомості. Відомо, що основним принципом, який лежить в основі створення методології аналізу ринку нерухомості є системний підхід до дослідження складних соціально–економічних систем. Аналіз ринку нерухомості є самостійним професійним видом науково–практичної діяльності, що має на меті забезпечення об'єктивною інформацією осіб, які приймають рішення про проведення тих або інших операцій на ринку (Глава 2)..

 

Ринок нерухомості як складна система є підсистемою, елементом системи більш високого рівня – економіки регіону, країни, яка, в свою чергу, схильна до впливу світової економіки. Тобто, розвиток ринку нерухомості, як і економіки в цілому, повинен носити циклічний коливальний характер. Відомо, що економічні цикли відбуваються протягом 10–15 річного періоду часу і в своєму розвитку проходять фази росту і падіння.

 

Слід констатувати, що за дев’ять років ринок нерухомості України пройшов класичні фази повного циклу, а саме: "відновлення – зростання – падіння – рецесія", повторюючи з деяким лагом у часі цикл розвитку економіки країни в цілому. На поточний момент можна стверджувати, що ринок нерухомості завершує повний цикл (2013 р.) і наближається до переходу в наступний цикл, який почнеться з фази відновлення з поступовим переходом у стадію зростання.

 

Майбутні темпи зростання цін важко передбачити, проте зрозуміло, що ці темпи будуть більш сповільненими, ніж у стадії зростання в докризовий період. Передбачити завершення стадії рецесії і перехід до фази відновлення досить складно, оскільки стан ринку нерухомості в першу чергу, як було сказано вище, характеризується станом економіки і, що дуже важливе, фінансових інструментів країни в цілому. Якщо ж спрогнозувати, що динаміка макроекономічних і фінансових показників в найближчі роки буде відбуватися без різких негативних змін в тенденціях свого розвитку, то, виходячи з аналізу загального стану ринку нерухомості, слід очікувати його переходу у фазу відновлення вже в кінці 2013 початку 2014 року.

 

Для цілей прогнозування розвитку ринку нерухомості в середньостроковому прогнозному періоді були використані екстраполяційні методи прогнозування статистично встановлених тенденцій зміни індикаторів ринку нерухомості за моделлю статистичної подібності, які засновані на аналізі минулого розвитку ринку нерухомості. При прогнозуванні враховувалася тенденція зміни траєкторії цін, тобто, виділення з існуючої множини найбільш вірогідних сценаріїв подальшої поведінки системи: зростання – падіння – уповільнення – рецесія–відновлення .

 

Тут слід відзначити, що відмічена подібність характерна для всього ринку нерухомості в цілому, і можна говорити про подібність в динаміці цін для різних сегментів нерухомості (житлова, комерційна, виробничо–складська, тощо) в різних регіонах і містах (Глава 2).

 

Таким чином, для проведення науково обґрунтованих оцінокнеобхідно сконцентрувати зусилля на обсязі і якості даних, отриманих з аналітики ринку. А дослідження, що пов'язані з покращенням техніки оцінки, мають бути засновані на ринкових даних і результатах ринкового аналізу. Саме ця обставина вимагає якісної багаторівневої аналітики ринку нерухомості, яка дозволяє виявити тенденції ринкової поведінки.

 

Якщо виходити з природи ринку і ціноутворення на ньому, то ринкова вартість є імовірною величиною. Таким чином, практика проведення оцінки представляє собою процес вирішення економіко–математичної задачі, очікуваний результат якої також повинен мати імовірнісний характер. Тобто, для коректного проведення оціночних процедур необхідно створити модель оцінки, яка б базувалася на результатах застосування статистичних методів аналізу ринку нерухомості.

 

Для того щоб професійно виконувати оцінку майна за новими представленнями про загально прийняті методики, необхідно створювати моделі оцінки які б базувалися на нових методологічних засадах, які спираються на нову філософсько-економічну парадигму: "обмежену раціональність" майнових угод і "обмежену ліквідність" всіх типів майна. При цьому вважається, що реальний ринок нерухомості далекий від ефективного і збалансованого, а транзакційна поведінка учасників є обмежено раціональною. Ця нова економічна парадигма виявляється найбільш пристосованою до ринків країн з не прозорою ціновою інформацією і економікою, що розвивається.

 

Основна направленість роботи – практичне застосування системного модельного підходу до досліджень складних соціально-економічних систем на базі методології багаторівневої аналітики ринку нерухомості в умовах перехідної економіки України (Глава 1, 2) і застосування результатів аналізу ринку в оціночних процедурах, в тому числі, і для створення системи автоматизованої масової оцінки на базі моделі ринкового ціноутворення (Глава3, 4).

 

На думку авторів, для практикуючих оцінювачів буде цікаво ознайомитися з описаними в роботі сучасними методичними підходами до застосування дохідного і порівняльного методів, заснованими на цій новій економічній парадигмі.

(7 votes)
Перегляди(8355)
 

  Коментарі

Актуальна і необхідна оцінювачам робота
0 Валерій 24.07.2014, 12:32 #1

Додати коментар

Захисний код Оновити