Звертайтесь за тел.:   (032)  231-95-35;    096 81-41-791   ЗАВАНТАЖИТИ ВІЗИТКУ



АНАЛІТИКА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ

вер.
8
2017
АНАЛІЗ РИНКУ НЕРУХОМОСТІ М ОДЕСА: Ринок житлових квартир: 1-й та 2-й квартал 2017 р.
(13 votes)

 

М. ОДЕСА:  РЕЗУЛЬТАТИ МОНІТОРИНГУ ТА АНЛІЗУ ЦІН НА РИНКУ ЖИТЛОВИХ КВАРТИР
ЗА 1-Й ТА 2-Й КВАРТАЛ 2017 РОКУ, В ЧАСТИНІ:
1. Середньоринкова ціна одного квадратного метра житлової квартири в кожному з адміністративних районів м. Одеса
2. Мінімальна вартість одного квадратного метра житлової квартири в кожному з адміністративних районів м. Одеса
3. Середньоринкова ціна одного квадратного метра житлової квартири в кожному з мікрорайонів адміністративних районів м. Одеса
 
--------------------------
Суспільне значення:
Прикладне використання автоматизованих систем моніторингу ринку, та даних отриманих на основі обробки результатів дуже широке і стає не просто актуальним, а просто необхідною умовою для подальшого розвитку.
В останній час піднімається дуже багато питань щодо перевірки достовірності інформації зазначеної суб’єктами декларування згідно з вимогами Закону України «Про запобігання корупції», за допомогою статистичних показників ринку це можливо робити швидко і з високим ступенем об’єктивності, але це тільки маленька частка прикладної значимості і тільки та яка знаходиться на очах у громадськості.
Насправді, ще більш суспільно значимим і насправді необхідним є використання таких даних при здійсненні фінансового моніторингу згідно с Законом України «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення», та ДИРЕКТИВОЮ (ЄС) 2015/849 ЄВРОПЕЙСЬКОГО ПАРЛАМЕНТУ ТА РАДИ від 20 травня 2015 року «Про запобігання використанню фінансової системи для відмивання грошей та фінансування тероризму», для встановлення ознак легалізації та незаконного збагачення, недопущенню операцій з легалізації і виведення коштів.
Саме цікаве, що вимоги цих актів законодавства і підзаконних актів є обов’язковими для суб’єктів первинного фінансового моніторингу, в тому числі банківських установ і нотаріусів, причому рекомендації FATF (Група з розробки фінансових заходів боротьби з відмиванням грошей), чітко визначають, що маніпуляції при оцінці майна полягають в продажу і купівлі майна по ціні, що відрізняється від ринкової ціни в більшу або меншу сторону. Такі випадки мають викликати підозру, як і серія операцій по продажу чи купівлі нерухомості з незвичайним розміром прибутку і придбання майна близькими до продавця особами.
В залежності від методу обробки даних системи моніторингу можливо надавати як дані кадастру, тобто бази для нарахування податків і зборів, так і дані для оцінки нерухомості для цілей забезпечення застави, проводити планові переоцінки та здійснювати вибіркові перевірки, проводити контроль за адекватністю результатів, значно скорочуючи при цьому строки виконання робіт та трудовитрати.
---------------
Ми проводимо впровадження проекту:
«МОНІТОРИНГ ТА АНЛІЗ ЦІН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ»
В рамках проекту, окремі результати аналітично-статистичних досліджень пропонуються на безоплатній основі в порядку громадської ініціативи. Спосіб представлення таких результатів – спрощений звіт у якому візуально представленні процеси на ринку нерухомості, шляхом побудови логічної системи графіків, діаграм з коротким зрозумілим описом результатів.
Слід відмітити, що більш глибокий аналіз та детальні пояснення, а також деталізовані бази даних моніторингу ринку за відповідний період, при потребі можуть бути представлені замовникам.
Форма даного звіту: спрощений звіт у якому візуально представленні процеси на ринку нерухомості, шляхом побудови логічної системи графіків, діаграм з коротким зрозумілим описом результатів.
Постановка задачі:
ДЕМОНСТРАЦІЯ РЕЗУЛЬТАТІВ МОНІТОРИНГУ ТА АНЛІЗУ ЦІН НА РИНКУ НЕРУХОМОСТІ УКРАЇНИ ЗА 1-Й ТА 2-Й КВАРТАЛ 2017 РОКУ, В ЧАСТИНІ:
1. Середньоринкової ціни одного квадратного метра житлової квартири в кожному з адміністративних районів;
2. Мінімальної вартості одного квадратного метра житлової квартири в кожному з адміністративних районів;
3. Середньоринкової ціни одного квадратного метра житлової квартири в кожному з мікрорайонів адміністративних районів.
Об’єкт дослідження: 
ринок житлової нерухомості, а саме:  Бази даних ринку житлових квартир
Джерела бази даних:
результат роботи системи моніторингу ринку нерухомості, а саме: програмні комплекси, які дозволяють здійснювати безперервний збір, систематизацію, та обробку даних зі всіх електронних джерел інформації. (При використанні досліджень за запропонованим призначенням бази даних можуть надаватися у необхідному обсязі)
Період дослідження:
 1-й квартал 2017 року
 2-й квартал 2017 року
...
 
Форма представлення результатів:
Шляхом побудови логічної системи графіків, діаграм, таблиць. В конкретному випадку використано два графічні образи та табличний (окремо по кожному адміністративному району міста та періоду дослідження), а саме:
 Діаграма розсіювання на якій наглядно показано загальну кількість пропозицій в розрізі вартості, площі квартири;
 Цінова гістограма, що показує кластери цінових пропозицій по рівню цін (за 1 кв.м.) та їх долю на ринку;
 Табличні дані із показниками середньоринкових цін одного квадратного метра житлової квартири в кожному з мікрорайонів адміністративних районів міста
Діаграма розсіювання
Всі ціни, які виставлялися на ринку в досліджуваний період зображено у вигляді набору точок, кожна з яких має:
 значення однієї змінної визначає її положення на горизонтальній осі (загальна площа квартири в кв.м.)
 значення іншої змінної визначає її положення на вертикальній осі (вартість в дол. США за 1 кв.м. квартири) Відображення значень двох змінних (загальна площа та вартість одного квадратного метра даної площі), на діаграмі розсіювання, наглядно демонструє цінові кластери (цінову варіацію вибірки), які складають основу ринку, а в співвідношенні з загальною площею квартир – типовість цінових кластерів (квартир).
Цінова гістограма
Цінова гістограма дає відповідь на запитання: Який ціновий діапазон в якій кількості присутній на ринку, та яку долю ринку даний ціновий кластер займає, що відповідно дозволяє визначити значення активного ринкового цінового діапазону. На гістограмах наочно представлено структуру діапазонів цін на ринку (цінові кластери), та їхню питому вагу (кількість) у загальній кількості пропозицій до продажу житлових квартир у певному періоді, певному регіоні. Аналіз цінових гістограм демонструє доцільність виділення на діаграмах розсіювання верхньої та нижньої межі активного цінового діапазону. Дослідження та аналіз динаміки зміни кількості пропозицій в нижньому ціновому діапазоні та зміни кількості пропозицій в верхньому, говорить про те, що в період дослідження відбувається на ринку житлової нерухомості (квартири) в певному районі.
Мінімальна вартість одного квадратного метра житлової квартири в кожному з адміністративних районів
Результати дослідження пропонуються:
Національному агентству з питань запобігання корупції, державним правоохоронним органам, Фонду державного майна України, Міністерству юстиції, центральним органом виконавчої влади, які реалізують державну податкову політику, іншим державним органам, громадським професійними об’єднаннями і організаціям, банкам. Дослідження також пропонуються оцінювачам та нотаріусам з метою запобігання укладанню недійсних правочинів, що суперечать інтересам держави, а саме: висловлення сумнівності звіту з оцінки майна, у випадку коли він містить в собі показники вартості, які не відповідають мінімально можливим значенням вартості об'єкта оподаткування - житлова квартира.
Інші наші публічні аналітично-статистичні дослідження: 
РЕЗУЛЬТАТИ МОНІТОРИНГУ ТА АНЛІЗУ ЦІН НА РИНКУ ЖИТЛОВИХ КВАРТИР ЗА 1-Й ТА 2-Й КВАРТАЛ 2017 РОКУ:
 М. КИЇВ
 М. ЛЬВІВ
 М. ОДЕСА
 М. ДНІПРО
 М. ХАРКІВ 
...
Автори дослідження: Амфітеатров Олексій Дмитрович (тел. 0503243048) Костик Андрій Васильович (тел. 0968141791) Хворов Сергій Юрійович (тел. 0503701347)
 
ДОДАТКОВИЙ ОПИС СИСТЕМИ ГРАФІКІВ, ДІАГРАМ, ТАБЛИЦЬ
Дослідження представлено на рівні деталізації не просто міст, а на двох рівнях більш високої деталізації, а саме:
 Ринок пропозиції адміністративних районів міста;
 Ринок пропозиції на рівні мікрорайонів (або «історичних» районів).
Розподілені бази даних І кварталу і ІІ кварталу відокремлені одна від одної і включають актуальні пропозиції свого періоду.
За допомогою інструментів статистичних досліджень та допомогою інструментів візуалізації опрацьовані розподілені бази та представлені на трьох рівнях, а саме:
 Розподілені діаграми розсіювання;
 Розподілені цінові гістограми;
 Розподілені таблиці деталізації (рівень мікрорайонів), які деталізують рівень цін пропонування з врахуванням локальної цінності місцерозташування.
Діаграми розсіювання та цінові гістограми слід сприймати не окремими елементами, а в сукупності, вони візуалізують одні і ті самі дані, лише згруповані за різним принципом представлення і власне разом дають певну статистичну картину.
Діаграма розсіювання: Всі ціни, які виставлялися на ринку в досліджуваний період зображено у вигляді набору точок, кожна з яких має значення однієї змінної, тобто визначає її положення на горизонтальній осі- загальна площа квартири та значення іншої змінної- її положення на вертикальній осі- вартість в дол. США за 1 кв.м. квартири. Відображення значень двох змінних (загальна площа та вартість одного квадратного метра даної площі), на діаграмі розсіювання, наглядно демонструє цінові кластери (цінову варіацію вибірки), які складають основу ринку, а в співвідношенні з загальною площею квартир – типовість цінових кластерів (квартир).
На діаграму розсіювання накладено п’ять ліній, які відображають наступні статистичні значення:
 Середнє значення ряду цін пропонування, яке відображає середнє значення активного цінового діапазону.
 Медіанне значення ряду цін пропонування, яке відображає медіанне значення активного цінового діапазону, що є більш точним (стійким) показником з точки зору статистичних спостережень.
 Показник верхньої межі активного ринкового цінового діапазону, який відображає статистичну цінову межу за якою, закінчується активний ринок цін пропонування та відбувається перехід до сегменту з пропозиціями, що сформовані завищеними очікуваннями, дорогим та преміум сегментом, який характеризується меншою кількістю цін пропонування, тривалою експозицією в часі та загалом нетиповими характеристиками.
 Показник нижньої межі активного ринкового цінового діапазону, який відображає статистичну цінову межу за якою, закінчується активний ринок цін пропонування та відбувається перехід до сегменту з пропозиціями, що сформовані за рахунок пропозицій дешевого житла, що не відповідає нормам, специфікою технічного стану, що характеризується меншою кількістю цін пропонування та загалом нетиповими характеристиками.
 «Червона лінія» є статистичною межею яка відображає значення за яким ціни пропонування просто відсутні та відсутній ринок загалом. Показник знаходиться нижче нижньої межі активного ринкового цінового діапазону. Подібний показник часто використовується як так звана «мінімальна кадастрова вартість» і використовується для нарахування податку на нерухомість в країнах де згідно з нормами податкового законодавства адміністративно-територіальні одиниці вправі затверджувати такі вартості. В основу такого нарахування закладено горизонтальний фіскальний принцип, тобто всі платять з однакової мінімальної межі. Часто застосовується вертикальний принцип, коли ця вартість множиться на ряд підвищуючих коефіцієнтів, що враховують локальні фактори, типологію будинку, тощо, або застосовуються пільгові соціальні пониження, що враховують майновий стан і платоспроможність, включно до звільнення від сплати. Тобто вертикальний принцип враховує те, що власник дорожчого житла має сплачувати більший податок, а комбінація принципів є найбільш соціально справедливою і в кінцевому випадку більш вигідна державі.
 Цінова гістограма: Цінова гістограма дає відповідь на запитання: яка ціна пропозиції до продажу 1 кв.м. житлової квартири на вторинному ринку певного адміністративного району в якій кількості представлена, яку долю ринку вона займає, що відповідно дозволяє визначити значення активного ринкового цінового діапазону. На гістограмах наочно представлено структуру діапазонів цін на ринку (кластери), та їхню питому вагу (кількість) у загальній кількості пропозицій до продажу житлових квартир, зведену за квартал. Побудова даної цінової гістограми дає можливість зрозуміти, які ціни в якій кількості присутні на ринку певного адміністративного району. Відповідно стає зрозумілим, які цінові діапазони є статистично значимими. При спостереженні за зміною цінової гістограми за відповідно І та ІІ квартал можливо спостерігати динаміку зміни питомої ваги цін пропозицій в ціновому діапазоні, що дає більш точну уяву ніж при визначенні ринкових показників звичайним математичним апаратом. Тобто здійснюється багатофакторний математичний і аналітичний аналіз.
Інформація що міститься в розподілених базах даних та інструментарій системи моніторингу дозволяє перейти до ще глибшого рівня деталізації, а саме цінових рівнів в мікрорайонах (перейти від адміністративно-територіального поділу міста до «історичних районів», тобто центрів ціноутворення, що обумовлені інфраструктурою, цінністю локального місцерозташування та рівнем доходів населення).
Наступним кроком рівня деталізації є вже перехід безпосередньо до середньорикового рівня цін в розрізі будинків (забудови) певного мікрорайону з врахуванням їх типології, фактично представлення, деталізованого кадастру. Що в масштабах країни цілком досяжним, за певних умов та термінів.
На даному етапі дослідження мікрорайонів міста, результати представлені в табличній формі, через те, що кількість діаграм та гістограм була би надзвичайно вилкою і ускладнювала, а не полегшувала сприйняття даних. В таблицях наводяться зведені поквартально дані про середнє значення ряду цін пропонування та медіанне значення ряду цін пропонування, що отримані з розподілених баз даних за методологією ідентичною описаній по діаграмам розсіювання та ціновим гістограмам.
Представлені результати дослідження де в базах даних накопичено достатньо статистично значимої інформації, для того, щоб вибірка була однорідною. Накопичення інформації в базах даних продовжується, відповідно зросте кількість мікрорайонів по яким можливо надати достовірну інформацію.

 

 

(13 votes)
Перегляди(1222)
 

Додати коментар

Захисний код Оновити