ПОФОЦІНКА: Експертна оцінка майна: АКТУАЛЬНО
лист.
27
2011
Згідно з п. 172.3 ст. 172 Податкового кодексу України (далі - Кодекс) дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону.
Підпунктом 172.11 статті 172 Кодексу зазначено, що порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), визначається Кабінетом Міністрів України. З метою врегулювання питання щодо визначення органу, уповноваженого проводити оцінку нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується згідно із статтею 172 Кодексу, постановою КМ України від 26.11.2011 р. № 1103 (набула чинності 1 листопада поточного року) затверджено Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються) (далі - Порядок).
Цей Порядок визначає механізм визначення оціночної вартості нерухомості та об'єктів незавершеного будівництва (далі - об'єкти нерухомості), що використовується для обчислення доходу від продажу (обміну) об'єкта нерухомості та іншого доходу платника податку у вигляді отриманої ним грошової компенсації від відчуження об'єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування.
Дія Порядку поширюється на такі об'єкти нерухомості: земельні поліпшення; земельні ділянки. При цьому під земельними поліпшеннями слід розуміти об'єкти малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, а також їх частини, об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини, об'єкти нежитлового фонду, а також їх частини, об'єкти незавершеного будівництва.
Оскільки на даний час визначення правових засад здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб'єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів здійснюється відповідно до Закону України від 12.07.2001 р. N 2658 "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" (далі - Закон N 2658), то Порядком передбачено, що оціночна вартість здійснюється:
- для земельних поліпшень - суб'єктами оціночної діяльності, які відповідають вимогам, установленим Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні",
- для земельних ділянок - юридичними особами - суб'єктами господарювання та фізичними особами - суб'єктами підприємницької діяльності, які відповідно до Закону України "Про оцінку земель" отримали відповідні ліцензії, а також Держземагентством.
Згідно зі ст. 3 Закону N 2658 оцінка майна - це процес визначення його вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб'єкта оціночної діяльності. Відповідно до абзацу першого ст. 9 Закон N 2658 методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах за оцінкою майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках і інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. У теперішній час таким нормативно-правовим актом є постанова КМ України від 10.09.2003 р. N 1442, якою затверджено Національний стандарт N 2 "Оцінка нерухомого майна".
Отже, на підставі Порядку - визначення оціночної вартості об'єктів малоповерхового житлового будівництва, у тому числі дачного та садибного типу, визначається шляхом застосування витратного та порівняльного методичних підходів. Витратний підхід до проведення оцінки застосовується у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2 та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення малоповерхових будинків, будівель та споруд. Порівняльний підхід застосовується відповідно до Національного стандарту N 2 у разі наявності інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки.
Об'єкти багатоповерхового житлового будівництва, а також їх частини оцінюються шляхом застосування порівняльного підходу та з урахуванням інформації про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки, якою володіє суб'єкт оціночної діяльності, що проводить таку оцінку. У разі відсутності зазначеної інформації оціночна вартість об'єктів нерухомості визначається у послідовності, визначеній пунктом 7 Національного стандарту N 2, та з урахуванням укрупнених показників вартості відтворення багатоповерхових житлових будинків.
Оціночна вартість об'єктів нежитлового фонду, а також їх частин визначається шляхом застосування усіх методичних підходів з урахуванням наявної інформації, що необхідна для проведення оцінки, виду та функціонального призначення об'єкта оцінки. У разі застосування порівняльного підходу використовується інформація про продаж або пропонування подібних об'єктів нерухомості, що були продані або виставлені на продаж за шість місяців до дати проведення оцінки. Зазначена вимога стосується також розміру орендної плати за використання подібних об'єктів нерухомості, інформація про яку використовується під час застосування дохідного підходу. Визначення оціночної вартості об'єктів нежитлового фонду, розміщених у вбудованих (прибудованих) приміщеннях об'єктів житлового будівництва, здійснюється відповідно до вищевказаного абзацу. Під час визначення оціночної вартості земельних поліпшень (житлових, торгівельних, промислових будівель, будівель, призначених для адміністративних цілей, а також їх частин (приміщень) суб'єкти оціночної діяльності враховують показники мінімальної вартості 1 кв. метра таких земельних поліпшень.
Оціночна вартість об'єктів незавершеного будівництва визначається шляхом застосування методу прямого відтворення витратного підходу та (або) поєднання кількох методичних підходів. Оціночна вартість земельної ділянки визначається за результатами нормативної грошової оцінки земель населеного пункту, інших земель несільськогосподарського призначення або земель сільськогосподарського призначення, де розташована така земельна ділянка, проведеної відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затвердженої постановою КМ України від 23.03.95 р. N 213, та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затвердженої постановою КМ України від 30.0597 р. N 525. У разі непроведення нормативної грошової оцінки земель оціночна вартість земельної ділянки дорівнює ринковій вартості такої земельної ділянки, визначеній за результатами експертної грошової оцінки, проведеної відповідно до Методики експертної грошової оцінки земельних ділянок, затвердженої постановою КМ України від 11.10.02 р. N 1531.
Строк визначення оціночної вартості земельних поліпшень, який не може перевищувати одного місяця, зазначається в договорі про оцінку.
Вихідними даними для визначення оціночної вартості земельних поліпшень є, зокрема, матеріали технічної інвентаризації, підготовлені бюро технічної інвентаризації, документи, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисна документація на об'єкт незавершеного будівництва, інформація про продаж та пропонування подібних об'єктів. За результатами оцінки земельних поліпшень суб'єкт оціночної діяльності складає звіт про оцінку таких поліпшень відповідно до пункту 57 Національного стандарту N 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав", затвердженого постановою КМ України від 10,09.03 р. N 1440.
Отже, для нарахування податку на доходи фізичних осіб при продажу (обміну) об'єкта нерухомості та при отриманні іншого доходу платника податку у вигляді грошової компенсації від відчуження об'єкта нерухомості, крім випадків його успадкування та дарування, застосовується оціночна вартість, яка проведена суб'єктом оціночної діяльності згідно з національними стандартами оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.
ПРОДОВЖЕННЯ: ТУТ
Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомого майна встановлено ст. 172 Податкового кодексу України. Оподаткування доходу, отриманого платником податку в результаті прийняття ним у спадщину чи дарунок об’єктів нерухомого майна встановлено ст. 174 Податкового кодексу України. В таблиці нижче наведені ставки податку на доходи фізичних осіб, та інші обов’язкові платежі, при операціях з нерухомістю:
Дохід від продажу об'єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону. [ПКУ п.172.3]
|